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COMPRARE IMMOBILI ALL’ASTA E RISPARMIARE

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Se i costi del mercato tradizionale delle case diventano troppo alti, esistono modalitA� alternative che possono offrire condizioni anche piA? vantaggiose garantendo comunque le tutele necessarie. Un caso A? quello dell’acquisto di una casa all’asta. I prezzi si aggirano su un quinto dei prezzi di mercato con eccezioni che arrivano anche a un ventesimo quando si riesce a spuntare l’affare giusto.

Si puA? ricorrere ad esempio alle aste immobiliari:A�una soluzione sicura, spesso conveniente, oggi ancora piA? accessibile e garantita con la��introduzione delle aste telematiche.

La��asta immobiliare A? il processo di compravendita che si realizza mediante off erte e si conclude conla vendita della��immobile al migliore offerente. Le aste immobiliari possono essere di due tipi:A�giudiziarieA�e diA�dismissione del patrimonio pubblico.

Come funziona l’asta giudiziaria?

La��asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, A? una particolare forma da��asta che realizza la vendita forzata di uno o piA? beni immobili di proprietA� della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce la��espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

L’asta giudiziaria puA? essere conveniente perchA� ci si puA? aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore a�� talvolta anche molto inferiore a�� rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, ogni volta che una��asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrA� rimesso alla��asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge). La��asta A? anche una modalitA� di acquisto trasparente poichA� la perizia, ossia la a�?fotografi aa�? dello stato e delle condizioni del bene, A? sempre visionabile; inoltre, al momento del trasferimento della proprietA� il giudice delle esecuzioni ordinerA� che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, cosA� che la��aggiudicatario otterrA� la proprietA� del bene libera da pesi e gravami.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce alla��aggiudicatario la proprietA� del bene espropriato, e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonchA� il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.).

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per la��esecuzione specifica della��obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui alla��art. 2645 ter c.c.); il giudice delle esecuzioni non puA? disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarA� necessario un provvedimento del giudice competente.

Chi ricorre alle aste giudiziarie e perchA�?

Ricorrono alla��asta immobiliare giudiziaria i creditori della��esecutato che a�� attraverso la vendita alla��asta dei beni pignoratia�� desiderano ottenere una liquiditA� con la quale soddisfare,in tutto o in parte, i propri crediti.

Chi puA? partecipare alle aste giudiziarie?

Qualsiasi persona fisica o giuridica (societA� o enti), ad eccezione del debitore, puA? partecipare alla��asta immobiliare mediante la��off erta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietA� della��immobile messo alla��asta. Partecipa alla��asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente.

I consigli utili per partecipareA�alle aste immobiliari

  1. Visitare gli immobili. A? indispensabile visitare la��immobile prima della��asta con la��ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni della��immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
  2. Definire il limite massimo della somma da investire. Prima di partecipare alla��asta A? opportuno decidere quanto si A? disposti a spendere per la��acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dalla��emotivitA� ed esporsi piA? del dovuto. Partecipare a una��asta richiede, dunque, calma e razionalitA�: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.
  3. Informarsi sulle spese. Sempre prima di prendere parte alla��asta, A? consigliabile informarsi sulla��importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
  4. Attenzione alle modalitA� di pagamento. Chi acquista alla��asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltA� nella��istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma A? necessario informarsi attentamente sui relativi costi.
  5. Tener conto dei benefici fiscali. Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poichA� la norma sul a�?prezzo valorea�? non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontA� di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa giA� in sede di asta o meglio al termine della stessa.
  6. DisponibilitA�: attenzione agli immobili occupati. Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente la��immediato rilascio della��immobile. Tuttavia in caso di difficoltA� a�� ad esempio se un immobile A? occupato senza regolare contratto di affitto, o da inquilino moroso a�� il nuovo proprietario dovrA� provvedere a proprie spese a eseguire losfratto, rivolgendosi a un legale che procederA� alla��immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.

 

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> Federico Rossi (157 Articoli)
Sociologo e giornalista con la passione per la sostenibilità ambientale e un passato da selezionatore del personale per una multinazionale. Dal 2006 si diverte lavorando come freelance per diverse agenzie di Milano. Per NoiRisparmiamo si occupa dal 2012 di scovare tutti i fondi statali, gli incentivi e i metodi per pagare meno tasse, oltre a coordinare il lavoro della Redazione.

2 Commenti su COMPRARE IMMOBILI ALL’ASTA E RISPARMIARE

  1. non è affatto onorevole, su un sito come il vostro, fare pubblicità sulle aste giudiziarie, soprattutto in questo momento storico in cui la maggior parte delle persone perdono la casa all’asta nonostante la loro onestà.
    Un vero dispiacere.

    • Redazione NoiRisparmiamo // gennaio 3, 2014 a 12:16 pm // Rispondi

      Monica, quando una persona perde la casa ci dispiace ma a quel punto è meglio che la ricompri una coppia con poche possibilità piuttosto che un immobiliarista che poi la metterà in affitto a prezzi folli, no?
      Inoltre l’articolo parla di aste giudiziarie E di aste per la dismissione del patrimonio pubblico. Come puoi leggere, si consiglia maggiormente la partecipazione a quelle del patrimonio pubblico, cioè i beni dello Stato che vengono liquidati. Un esempio classico sono le ex centrali Enel, le case cantoniere, gli appartamenti di enti come Inps, Inail ecc.
      Secondo noi, visto che le aste giudiziarie non sono evitabili, tanto vale che ne usufruiscano persone normali piuttosto che investitori senza scrupoli.

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