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COMPRARE IMMOBILI ALL’ASTA E RISPARMIARE

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Se i costi del mercato tradizionale delle case diventano troppo alti, esistono modalità alternative che possono offrire condizioni anche più vantaggiose garantendo comunque le tutele necessarie. Un caso è quello dell’acquisto di una casa all’asta. I prezzi si aggirano su un quinto dei prezzi di mercato con eccezioni che arrivano anche a un ventesimo quando si riesce a spuntare l’affare giusto.

Si può ricorrere ad esempio alle aste immobiliari: una soluzione sicura, spesso conveniente, oggi ancora più accessibile e garantita con l’introduzione delle aste telematiche.

L’asta immobiliare è il processo di compravendita che si realizza mediante off erte e si conclude conla vendita dell’immobile al migliore offerente. Le aste immobiliari possono essere di due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico.

Come funziona l’asta giudiziaria?

L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

L’asta giudiziaria può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge). L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografi a” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile; inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.).

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui all’art. 2645 ter c.c.); il giudice delle esecuzioni non può disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del giudice competente.

Chi ricorre alle aste giudiziarie e perché?

Ricorrono all’asta immobiliare giudiziaria i creditori dell’esecutato che – attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati– desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare,in tutto o in parte, i propri crediti.

Chi può partecipare alle aste giudiziarie?

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’off erta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta. Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente.

I consigli utili per partecipare alle aste immobiliari

  1. Visitare gli immobili. È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
  2. Definire il limite massimo della somma da investire. Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.
  3. Informarsi sulle spese. Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
  4. Attenzione alle modalità di pagamento. Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.
  5. Tener conto dei benefici fiscali. Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.
  6. Disponibilità: attenzione agli immobili occupati. Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile. Tuttavia in caso di difficoltà – ad esempio se un immobile è occupato senza regolare contratto di affitto, o da inquilino moroso – il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire losfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all’immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.

 

Questa guida è a cura di:

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> Federico Rossi (156 Articoli)
Sociologo e giornalista con la passione per la sostenibilità ambientale e un passato da selezionatore del personale per una multinazionale. Dal 2006 si diverte lavorando come freelance per diverse agenzie di Milano. Per NoiRisparmiamo si occupa dal 2012 di scovare tutti i fondi statali, gli incentivi e i metodi per pagare meno tasse, oltre a coordinare il lavoro della Redazione.

2 Commenti su COMPRARE IMMOBILI ALL’ASTA E RISPARMIARE

  1. non è affatto onorevole, su un sito come il vostro, fare pubblicità sulle aste giudiziarie, soprattutto in questo momento storico in cui la maggior parte delle persone perdono la casa all’asta nonostante la loro onestà.
    Un vero dispiacere.

    • Redazione NoiRisparmiamo // gennaio 3, 2014 a 12:16 pm // Rispondi

      Monica, quando una persona perde la casa ci dispiace ma a quel punto è meglio che la ricompri una coppia con poche possibilità piuttosto che un immobiliarista che poi la metterà in affitto a prezzi folli, no?
      Inoltre l’articolo parla di aste giudiziarie E di aste per la dismissione del patrimonio pubblico. Come puoi leggere, si consiglia maggiormente la partecipazione a quelle del patrimonio pubblico, cioè i beni dello Stato che vengono liquidati. Un esempio classico sono le ex centrali Enel, le case cantoniere, gli appartamenti di enti come Inps, Inail ecc.
      Secondo noi, visto che le aste giudiziarie non sono evitabili, tanto vale che ne usufruiscano persone normali piuttosto che investitori senza scrupoli.

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