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MULTIPROPRIETA’: COS’E’ E COME TUTELARSI PERCHE’ SIA UN’ESPERIENZA POSITIVA

Molti ormai si rivolgono alla multiproprietà per avere delle case di vacanza, soprattutto all'estero, che non abbiano alti costi di gestione come la casa a proprietà unica. Perché l'esperienza sia assolutamente positiva, bisogna però conoscere i propri diritti e sapersi tutelare. Cominciamo con il dire che esistono diversi tipi di multiproprietà: * Multiproprietà immobiliare; * Multiproprietà azionaria; * Multiproprietà alberghiera. Vediamo in breve le differenze sostanziali tra queste tre formule. Multiproprietà immobiliare La multiproprietà immobiliare consiste nell'acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile dell'uso pieno ed esclusivo dell'alloggio in un periodo predeterminato ogni anno. La multiproprietà immobiliare è l'unica con diretta attribuzione di un potere al multiproprietario, senza lo schermo societario o i vincoli di destinazione alberghiera. Multiproprietà azionaria La multiproprietà azionaria consiste nell'intestazione del complesso immobiliare ad una SpA previamente costituita, il cui capitale sociale si compone di azioni ordinarie e di azioni privilegiate. Le azioni privilegiate attribuiscono al titolare un diritto di godimento periodico, a titolo gratuito od oneroso, su una determinata unità immobiliare. Multiproprietà alberghiera L'unità immobiliare oggetto del godimento turnario fa parte di un complesso immobiliare gestito come impresa alberghiera, ai cui servizi accedono gli stessi multiproprietari. La multiproprietà alberghiera è una variante delle prime due, dal punto di vista della titolarità, utilizzando in concreto o lo schema immobiliare o lo schema azionario. In alternativa, è utilizzato lo schema della comunione ordinaria sull'intero complesso alberghiero. Il godimento turnario è comunque subordinato all'impresa alberghiera e, perciò, necessita, di un gestore cui affidare la disponibilità delle strutture e dell'azienda alberghiera. Cos'è e  come funziona il documento informativo. Di primaria importanza quando si stipula un contratto di multiproprietà, è il documento informativo. Questo documento, che deve essere necessariamente consegnato a chi chieda informazioni, deve specificare:

1. Il diritto oggetto del contratto (specificandone la natura obbligatoria o reale, usando solo in quest’ultimo caso il termine multiproprietà);
2. L’identità del venditore (e del proprietario, se diversi);
3. Per l’immobile determinato:
1. Il bene e la sua ubicazione;
2. La destinazione del bene;
3. Il permesso edilizio e le leggi regionali;
4. Per l’immobilie non ancora determinato:
1. Il permesso edilizio e le leggi regionali;
2. Lo stato di avanzamento dei lavori e la data stimata di completamento;
3. Lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi;
4. Le garanzie per il rimobrso dei apgamenti già effettuati in caso di mancato completamento;
5. Il prezzo globale dell’operazione, incusi:
1. IVA;
2. Stima delle spese individuali per l’uso dei servizi e delle strutture comuni;
3. Base di calcolo degli oneri connessi all’utilizzo dellimmobile;
4. Tasse;
5. Spese di gestione;
6. Spese di manutenzione e riparazione;
7. Eventuali spese di trascrizione;
6. Informazioni circa:
1. Le modalità di esercizio del diritto di recesso, con indicazione delle spese che l’acquirente, in caso di recesso, è tenuto a rimborsare;
2. Le modalità di risoluzione del contratto di concessione del credito connesso al contratto, in caso di recesso.

I requisiti fondamentali del contratto di multiproprietà

I requisiti del contratto sono:

1. Forma scritta a pena di nullità;
2. Redazione in lingua italiana o in altra lingua comunitaria (dello Stato in cui l’acquirente risieda o di cui sia cittadino);
3. Trasposizione di tutti gli elementi contenuti nel documento informativo, con l’aggiunta di:
1. Identità e domicilio dell’acquirene;
2. Durata del contratto e termine a partire dal quale il consumatore può esercitare il sui diritto;
3. Clausola di acquisto senza altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli inclusi nel contratto;
4. Eventuale possibilità di partecipazione ad un sistema di scambio o vendita del diritto oggetto del contratto;
5. Espressa menzione della fideiussione bancaria o assicurativa da prestarsi quando:
1. Il venditore non sia una società di capitali;
2. Il venditore sia una società di capitali con capitale sociale inferiore a € 5.164.569,00;
3. L’immobile sia in costruzione.

Le leggi che regolano la multiproprietà
La disciplina originaria fu introdotta dal D.Lgs. 9 novembre 1998, n.427, d’attuazione della DIR. 94/47/CE. La disciplina è attualmente contenuta negli artt. 69 e seguenti del Codice del Consumo (Capo I del Titolo IV della Parte III), con poche variazioni, di cui nessuna sostanziale, rispetto al testo previgente.
Il Codice del consumo tutela il consumatore acquirente di una multiproprietà, disciplinando il contratto raltivo all’acquisto di un diritto di godimento ripartito di beni immobili e concluso fra il consumarore ed un venditore o promotore professionale.
Il Codice del Consumo, come il D. Lgs. 427/98 in precedenza, non disciplina nel merito la figura. Come già detto, il termine multiproprietà è riferibile solo ad un diritto reale di godimento ripartito di beni immobili.

La normativa è raggruppabile in due aree:

1. Regolamentazione degli obblighi di tutela a carico del venditore, a garanzia di chiarezza e trasparenza in ogni fase negoziale;
2. La previsione di un articolato diritto di recesso, senza penalità, da parte del consumatore.

Le tutele predisposte dal Capo I sono inderogabili ex art. 78, che dispone la nullità di ogni clausola o patto aggiunto di rinuncia dell’acquirente ai diritti garantiti dallo stesso Capo I o di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.

Strumenti di tutela della chiarezza e della trasparenza per i diritti del consumatore che stipula un contratto di multiproprietà

Gli strumenti di tutela della prima area sono:
1. Il documento informativo di cui ad art. 70 Codice del consumo;
2. I requisiti del contratto di cui ad art. 71 Codice del Consumo.

Facoltà di recesso
L’area della facoltà di recesso comprende:

1. Il diritto di recesso (artt. 73, 75, 1° comma Codice del Consumo);
2. Le sanzioni contro il professionista che ostacoli o impedisca l’esercizio dei diritti del consumatore (artt. 75, 2° comma, 81 Codice del Consumo).

Diritto di recesso
Il diritto di recesso, il cui esercizio deve essere obbligatoriamente comunicato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, è consentito:

1. Nel termine di 10 giorni dalla conclusione del contratto, con rimborso delle sole spese relative ad atti da espletare tasstivamente, effettivamente sostenute e documentate dal venditore;
2. Nel termine di 3 mesi, nel caso in cui il contratto difetti del contenuto minimo richiesto da art. 73, 2° comma, del Codice del Consumo (rinvio a gran parte degli elementi richiesti dagli artt. 70, 71 Codice del Consumo).

L’art. 75, 1° comma del Codice del Consumo disponde anche l’applicazione delle regole generali sul diritto di recesso, secondo gli artt. 64-67 del Codice del Consumo, per quanto non diversamente disposto dall’art. 73 Codice del Consumo.

Sanzioni
Le sanzioni applicabili al venditore si dividono in due gruppi:

1. Sanzioni ex art. 81 Codice del Consumo;
2. Sanzioni ex art. 62 Codice del Consumo, per rinvio ex art. 75, 2° comma Codice del Consumo.

Le sanzioni ex art. 81 puniscono il professionista che contravviene a:

1. art. 70, 1° comma:
1. lett. a) (indicazione del diritto oggetto del contratto);
2. lett. b) (indicazione dell’identità e del domicilio del venditore);
3. lett. c), numero 1 (per l’immobile determinato, indicazione dell’ubicazione e della descrizione del bene);
4. lett. d
1. numero 2) (per l’immobile non ancora determinato, indicazione dello stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi);
2. numero 3) (per l’immobile non ancora determinato, indicazione delle garanzie per il rimborso dei pagamenti in caso di mancato completamento dei lavori);
5. lett. e) (indicazione dei servizi comuni accessibili al multiproprietario);
6. lett. f) (indicazione delle strutture comuni accessibili al multiproprietario);
7. lett. g) (indicazione delle norme applicabili in materia di manuntenzione e riparazione dell’immobile, e di quelle in materia di amministrazione e gestione dell’immobile);
8. lett. h) (indicazione del prezzo globale);
9. lett. i) (informazioni sul diritto di recesso e sulle modalità di risoluzione dell’eventuale contratto di concessione del credito);
2. art.71, 3° comma (consegna di una copia del contratto tradotto nella lingua dello Stato di ubicazione dell’immobile, purché si tratti di lingua comunitaria);
3. art. 72(termine multiproprietà usato per indicare diritti personali di godimento o non usato per indicare diritti reali; omesso riferimento al diritto di ottenere il documento informativo);
4. art.74 (richiesta od accettazione di acconti).

Il venditore è punito con sanzione amministrativa pecuniaria da € 500 a € 3.000, con sospensione dall’esercizio dell’attività per un periodo da 15 giorni a 3 mesi per la violazione ripetuta delle norme di cui sopra.

Le sanzioni ex art. 62 puniscono il professionista che:

* ostacola l’esercizio del diritto di recesso (artt. 64 e ss Codice);
* fornisce informazioni incomplete, errata o non conforme sul diritto di recesso (artt. 64 e ss Codice);
* non rimborsa al consumatore le somme eventualmente pagate;
* presenta all’incasso o allo sconto un titolo di credito prima della decorrenza del termine per l’esercizio del diritto di recesso;

Il venditore è punito con sanzione amministrativa pecuniaria da € 516 ad € 5165, raddoppiati in caso di violazione ripetuta per due volte nello stesso anno.

Al venditore è fatto divieto di esigere o di ricevere acconti fino alla scadenza dei termini per l’esercizio del diritto di recesso secondo l’art. 73 Codice.

Le norme del Codice, che disciplinano la multiproprietà, hanno carattere imperativo. L’art. 78 Codice dispone infatti la nullità:

* delle clausole contrattuali o dei patti aggiunti di rinuncia dell’acquirente ai diritti previsti dal Codice;
* delle clausole di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.

Lo sviluppo di nuovi prodotti e contratti nel settore turistico ed il diffondersi di pratiche di vendita aggressive ha spinto il legislatore comunitario ad adottare una nuova direttiva in materia di multiproprietà, di prodotti per le vacanze di lungo termine e di rivendita e scambio al fine di proteggere più efficacemente il consumatore in tutti i Paesi dell’Unione Europea. Le misure principali adottate dalla direttiva 2008/122/CE del 14 gennaio 2009 riguardano le informazioni da fornire prima della firma dei contratti, la lingua da usare, il diritto di recesso senza costi e il divieto di pagamenti anticipati.
La direttiva ha l’obiettivo di armonizzare le legislazioni nazionali. Vincola gli Stati membri soltanto per quanto riguarda il risultato da raggiungere, lasciando alle autorità nazionali la discrezionalità quanto alla forma e ai mezzi atti a conseguire il risultato richiesto, sulla base del principio dell’autonomia procedurale degli Stati membri. Questi ultimi dovranno adottare tutte le misure necessarie all’applicazione della direttiva entro due anni dalla sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea. Inoltre viene incoraggiata l’elaborazione da parte di organizzazioni e associazioni professionali, di codici di condotta che definiscono il comportamento degli agenti commerciali.

L’ambito di applicazione
La direttiva 2008/122/CE del 14 gennaio 2009 si applica a taluni aspetti della commercializzazione, vendita e rivendita :
1) del contratto di multiproprietà che rappresenta il diritto di trascorrere un periodo di tempo (una o più settimane) in un alloggio per le vacanze, in uno specifico momento dell’anno;
2) del contratto relativo a prodotti per le vacanze di lungo termine, tra i quali i club di vacanze a prezzi scontati, i club di viaggi internazionali e i club di scambio di vacanze;
3) del contratto di rivendita (il consumatore che possiede diritti di multiproprietà può essere contattato da agenti commerciali che chiedono un compenso per vendere la sua quota di partecipazione alla multiproprietà);
4) del contratto di scambio (il possessore di una multiproprietà può pagare una quota aggiuntiva per fare parte di un gruppo in cui è possibile scambiare le settimane di vacanza).
La nuova direttiva si applica anche ai contratti della durata inferiore a tre anni e ai contratti di multiproprietà relativi a beni quali chiatte, roulotte o navi da crociera. Ogni contratto deve includere le informazioni precontrattuali e i formulari informativi nonché un formulario di recesso che la direttiva ha standardizzato. Inoltre, il contratto deve contenere:
• l’identità, il luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti,
• la descrizione del prodotto oggetto del contratto o la natura e il contenuto esatto del diritto o dei diritti,
• la data e il luogo di conclusione del contratto.

La pubblicità e le informazioni precontrattuali
Se uno dei contratti contemplati dalla direttiva viene offerto al consumatore nell’ambito di una promozione o di un’iniziativa di vendita, lo scopo commerciale e la natura dell’evento devono essere chiaramente indicati nell’invito. Ogni pubblicità deve specificare la possibilità e il modo per ottenere le informazioni precontrattuali.
L’agente commerciale deve fornire delle informazioni dettagliate, chiare e comprensibili prima della conclusione del contratto o dell’offerta, ricorrendo ai formulari informativi standard allegati alla direttiva. Inoltre tali informazioni devono essere fornite per iscritto nella lingua o nelle lingue dello Stato membro in cui risiede il consumatore o di cui ha la cittadinanza.
Le informazioni precontrattuali sono parte integrante del contratto. Possono essere modificate qualora vi sia l’accordo esplicito delle parti oppure qualora ci siano delle circostanze eccezionali e imprevedibili, indipendenti dall’agente commerciale, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere evitate neanche con la dovuta diligenza. In tal caso le modifiche devono essere comunicate per iscritto al consumatore, prima della conclusione del contratto e devono figurare nel contratto.

> Federico Rossi (157 Articoli)
Sociologo e giornalista con la passione per la sostenibilità ambientale e un passato da selezionatore del personale per una multinazionale. Dal 2006 si diverte lavorando come freelance per diverse agenzie di Milano. Per NoiRisparmiamo si occupa dal 2012 di scovare tutti i fondi statali, gli incentivi e i metodi per pagare meno tasse, oltre a coordinare il lavoro della Redazione.

4 Commenti su MULTIPROPRIETA’: COS’E’ E COME TUTELARSI PERCHE’ SIA UN’ESPERIENZA POSITIVA

  1. castorina carmelo // novembre 22, 2009 a 1:17 pm // Rispondi

    Come posso liberarmi dalla multiproprietà che mi obbliga a spese condominiali annuali? Che cosa succede se non pago più le spese condominiali?

    • Redazione NoiRisparmiamo // dicembre 4, 2009 a 6:44 pm // Rispondi

      Purtroppo finché non recede dal contratto è tenuta a pagare le spese condominiali. Per liberarsene, deve recedere dal contratto, se non sa come fare può andare presso una sede SUNIA nella sua zona

  2. Gabriella Nagy // giugno 11, 2011 a 4:17 pm // Rispondi

    Purtroppo ho comprato una quota di multip.presso African Beach di Manfredonia. Ma già non posso pagare le spese condominiali ( 200 euro/anno), Ho provato tutto. Anche ho offerto con il titolo gratuito la quota mia al gestore,nemmeno la risposta. Queste multiprorietà vivono e si mantengono bene con i nostri soldi, come in una societa leonica nel diritto romano.
    Siamo senza diritti a maltutelati dalla Comunita Europea e anche dallo stato perchè si dovrebbe regolare le cose. In caso di rinuncia cosa succede perchè anche il Codice Civile come concetto prescrive che non si puo abbandonare la proprietà, ma nello stesso tempo dove sono i nostri diritti come consumatori.Chi ci tutela almeno con un peciso regolamento per quanto riguarda la nostra uscita da queste società leoniche. G

  3. ho una settimana a roma in multiproprieta,ho solo un contratto preliminare fatto nel 2000 mai rogitata sino al 2007 ho pagato le spese di condominio per usufruire della stessa oggi mi chiedomo le spese arretrate. come fare per non pagare e cosa incorro se non pago.

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